Location meublée : quels sont les avantages et les règles à respecter ?
Qu’est-ce que c’est la location meublée ?
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Quel est le mobilier obligatoire pour une location meublée ?
D’après le décret du 5 août 2015, le mobilier obligatoire est :
- Une literie comprenant couette et couverture
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four ou four micro-ondes
- Un réfrigérateur comprenant au minimum un freezer
- La vaisselle nécessaire pur une prise de repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des chaises
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager
Les locations meublées sont régies par les dispositions de l’article 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail meublé et ses spécificités
- Durée du bail
Le contrat est conclu pour une durée d’au moins un an. A défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail se reconduit par tacite reconduction pour une durée d’un an.
Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois (correspondant à l’année universitaire), dans ce cas, la clause de tacite reconduction est inapplicable.
- Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal.
- Loyer
Dans es zones dîtes « tendues », l’encadrement et le blocage des loyers des locations meublées sont identiques à celles des dispositions applicables pour les locations nues. Cependant, lorsque le préfet prend un arrêté de plafonnement des loyers, les loyers de référence ne seront pas les mêmes que pour ces dernières.
Les règles de révision de loyer (article 17-1 de la loi) et celles relative à la fixation du loyer lors du renouvellement du bail sont applicables aux baux meublés.
- Charges locatives
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par huissier, ou remis en main propre contre récépissé.
Pour la location meublée, e délais de préavis à fournir par :
- Le locataire: est de 1 mois
- Le propriétaire: 3 mois avant l’échéance du bail.
- Non-renouvellement de bail
Au cas où le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de la location meublée, il doit motiver son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Le congé pour reprise, délivré dans le cadre d’une location meublée répond aux mêmes obligations que celui des locations nues.
Le propriétaire doit justifier du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Il doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la même date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Quel régime fiscal et quels avantages pour les propriétaires de locations meublées ?
Les bénéfices tirés d’une location meublée constituent une activité commerciale. Il faut donc les déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si le propriétaire tire moins de 77 600€ HT/an de loyers des locations meublées à titre de résidence principale des locataires, il peut bénéficier du régime d’imposition « micro-BIC » et de son abattement forfaitaire de 50%.
Par ailleurs, les revenus provenant d’une location ou d’une sous-location meublée sont exonérés si les pièces louées font partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal (les chambres de bonnes sont, elles aussi, considérées comme faisant partie de l’habitation principale).
Dans cette hypothèse, le prix de la location doit être « raisonnable ». Il ne doit pas dépasser un certain montant annuel par m² de surface habitable : au titre de l’année 2023, ces plafonds s’élèvent à 199€ pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
Les revenus locatifs ne sont pas imposables non plus lorsque les produits de cette location n’excèdent pas 760€.